Cụm bơm tăng áp của tòa nhà hỏng, báo giá sửa chữa lên tới hàng chục triệu đồng. Câu hỏi đầu tiên mà Ban quản trị và cư dân đặt ra gần như luôn là: khoản này lấy từ đâu? Câu trả lời ngắn gọn: máy bơm phục vụ chung cho cả tòa nhà thuộc phần sở hữu chung, nên việc sửa chữa, thay thế có thể chi từ kinh phí bảo trì 2%. Tuy vậy, không phải chiếc bơm nào và khoản chi nào liên quan đến bơm cũng được lấy từ quỹ này. Ranh giới nằm ở hai chỗ: bơm thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng, và khoản chi là bảo trì hay vận hành.
Quỹ bảo trì chung cư dùng làm gì?
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà chung cư tự chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình, đồng thời đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Kinh phí bảo trì chung cư, mà cư dân quen gọi là “quỹ 2%”, tồn tại chính là để phục vụ việc bảo trì phần sở hữu chung đó.
Các hạng mục được dùng kinh phí này gồm bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung theo khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, cùng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài có kết nối với nhà chung cư và một số công trình công cộng theo quy định.
Như vậy, để biết quỹ bảo trì chung cư dùng làm gì, phải xem trước phần sở hữu chung gồm những gì.
Quỹ bảo trì chung cư – máy bơm thuộc phần nào?
Khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 liệt kê các trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư. Danh sách này có nêu rõ hệ thống cấp nước, thoát nước, bể phốt, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, cùng nhiều hạng mục khác không thuộc phần sở hữu riêng.
Đối chiếu với thực tế phòng bơm của một tòa nhà, có thể chia như sau.
Thuộc phần sở hữu chung (thường được chi từ kinh phí bảo trì):
- Cụm bơm cấp nước sinh hoạt, cụm bơm tăng áp cho toàn tòa nhà, bơm trung chuyển lên bể mái.
- Bơm chữa cháy, bơm bù áp và tủ điều khiển của trạm bơm PCCC.
- Bơm chìm nước thải ở hố thu tầng hầm, bơm thoát nước mưa dùng chung.
- Các thiết bị đi kèm: biến tần, bình tích áp, van, đường ống trục chính, cảm biến áp suất.
Thuộc phần sở hữu riêng (chủ hộ tự chi trả):
- Máy bơm tăng áp mini mà một căn hộ tự lắp để tăng áp vòi sen hay máy nước nóng.
- Thiết bị bơm phục vụ riêng một căn hộ hoặc một khu kinh doanh thuộc sở hữu riêng.
Luật cũng quy định phần sở hữu riêng gồm cả hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, trừ các thiết bị thuộc sở hữu chung. Đây là lý do một chiếc bơm do cư dân tự lắp trong căn hộ không thể đề nghị chi từ quỹ chung.
Sửa, thay máy bơm là “bảo trì” hay “vận hành”?
Đây là điểm dễ gây tranh cãi nhất. Luật Nhà ở 2023 tách bạch hai khoản: giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí bảo trì. Ngược lại, quỹ bảo trì cũng không dùng cho chi phí vận hành thường xuyên, chẳng hạn tiền điện chạy thang máy hay chiếu sáng hành lang.
Áp vào hệ thống bơm, có thể hiểu khái quát như sau:
- Tiền điện chạy bơm, nhân sự trực vận hành phòng bơm là chi phí vận hành. Khoản này nằm trong phí quản lý, không lấy từ quỹ bảo trì.
- Sửa chữa, thay thế linh kiện hư hỏng, đại tu hoặc thay mới máy bơm, biến tần, bình tích áp mang tính chất bảo trì phần sở hữu chung. Đây là nhóm khoản chi thường được xem xét chi từ kinh phí bảo trì.
Một số công việc nằm ở vùng giáp ranh, như kiểm tra định kỳ hay thay dầu, vệ sinh lọc. Việc xếp chúng vào phí vận hành hay chi bảo trì phụ thuộc vào kế hoạch bảo trì, quy chế của tòa nhà và nội dung hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành. Ban quản trị nên thống nhất rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.
Lưu ý khi chi kinh phí bảo trì chung cư cho máy bơm
Kiểm tra thời hạn bảo hành trước
Nếu thiết bị còn trong thời gian bảo hành của chủ đầu tư hoặc nhà cung cấp, nên yêu cầu bảo hành trước khi nghĩ đến việc dùng quỹ chung.
Có hồ sơ kỹ thuật rõ ràng
Khoản chi minh bạch giúp Ban quản trị dễ giải trình với cư dân. Hồ sơ nên gồm biên bản khảo sát hiện trạng, nguyên nhân hư hỏng, phương án sửa chữa hoặc thay thế, và báo giá chi tiết theo từng hạng mục, phụ tùng. Một báo giá chỉ ghi “sửa bơm: X triệu” rất dễ bị cư dân chất vấn.
Ưu tiên kế hoạch bảo trì thay vì sửa gấp
Đưa hệ thống bơm vào kế hoạch bảo trì định kỳ giúp dự trù ngân sách từ sớm. Nhờ vậy, Ban quản trị không phải xử lý những khoản chi đột xuất lớn khi bơm hỏng giữa chừng. Bài vì sao nên có hợp đồng bảo trì máy bơm phân tích kỹ hơn bài toán chi phí này.
Khi quỹ đã cạn
Theo Luật Nhà ở 2023, nếu kinh phí bảo trì đã dùng hết, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng thêm khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, hoặc khi phát sinh hạng mục, thiết bị cần bảo trì.
Tìm hiểu quy định địa phương
Tại TPHCM, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng nhà chung cư được áp dụng từ ngày 25/4/2026. Ban quản trị các tòa nhà trên địa bàn nên tham khảo văn bản này cùng với luật chung.
Bảo trì phần sở hữu chung: vì sao hệ thống bơm nên được ưu tiên?
Trong các hạng mục bảo trì phần sở hữu chung, hệ thống bơm có một đặc điểm riêng: khi hỏng, toàn bộ cư dân bị ảnh hưởng ngay lập tức. Mất nước, tầng cao yếu nước, hố thu tầng hầm tràn, hay nghiêm trọng hơn là trạm bơm PCCC không sẵn sàng khi có sự cố.
Chi phí sửa chữa cũng tăng theo mức độ chậm trễ. Một bộ phớt cơ khí thay kịp thời có chi phí nhỏ. Để phớt rò nước vào motor đến mức cháy cuộn dây thì chi phí đội lên nhiều lần. Các yếu tố quyết định chi phí được phân tích trong bài chi phí bảo trì hệ thống bơm nước. Có thể xem giá tham khảo theo hạng mục tại bảng giá sửa chữa máy bơm.
Câu hỏi thường gặp
1. Quỹ bảo trì chung cư dùng làm gì, có dùng để trả tiền điện chạy bơm không?
Không. Theo các nguồn pháp lý đã dẫn, chi phí vận hành thường xuyên như tiền điện không được lấy từ quỹ bảo trì. Quỹ dùng cho việc bảo trì phần sở hữu chung, trong đó có sửa chữa, thay thế thiết bị.
2. Căn hộ tự lắp bơm tăng áp riêng, khi hỏng có được dùng quỹ chung không?
Không. Thiết bị sử dụng riêng gắn với căn hộ thuộc phần sở hữu riêng, chủ hộ tự chịu chi phí bảo trì.
3. Ai quyết định việc chi kinh phí bảo trì cho máy bơm?
Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì do Ban quản trị thực hiện theo quy định pháp luật, kế hoạch bảo trì và quy chế của tòa nhà. Trình tự phê duyệt cụ thể cần đối chiếu với văn bản hướng dẫn hiện hành.
Điện Cơ Thiên Phúc Hưng hoạt động trong lĩnh vực máy bơm và thiết bị điện cơ từ năm 2009, cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa hệ thống bơm cho tòa nhà, chung cư tại TPHCM. Khi Ban quản trị cần đánh giá hiện trạng hệ thống bơm để lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung, hoặc cần báo giá chi tiết để trình cư dân, hãy liên hệ để được khảo sát.
CÔNG TY TNHH ĐIỆN CƠ THIÊN PHÚC HƯNG
- VPĐD: 607B Lạc Long Quân, Phường Bảy Hiền, TP. Hồ Chí Minh
- Hotline: 08.2334.3268 (Ms. Nhung)
- Zalo: 0913.532.862 (Mr. Thực)
- Email: info@dienco.vn
Lưu ý: bài viết mang tính tham khảo, giải thích dựa trên Luật Nhà ở 2023 theo các nguồn pháp lý công khai. Với trường hợp cụ thể, Ban quản trị nên đối chiếu văn bản gốc, quy chế của tòa nhà và tham khảo ý kiến luật sư.
